August 6th, 2015

JP

(no subject)

Наконец-то, хоть один честный эксперт. Снимаю шляпу перед этим человеком, которому хватило смелости в прямом эфире на всю страну озвучить реальные перспективы инвесторов в недвижимость.

Знакомьтесь - Игнат Бушухин, главный редактор РБК-недвижимость.

1. За полгода цены на загородную недвижимость в долларах упали в 2 раза.

Тут все понятно. Был у вас 1 млн долларов в январе 2015, в июле 2015 он превратился в 500 тыс долларов. За полгода потеряли 50%. Не очень хорошо.

Ну, полгода - это не показатель! - попытаетесь вы себя успокоить. - Если взять более долгий горизонт, то они наверняка выросли!

2. За пять лет средняя цена на недвижимость упала с 20 млн рублей до 15 млн рублей.

Какая это доходность в долларах? - спросите вы своего консультанта.

Консультант достанет свой калькулятор, вспомнит по памяти курсы иностранных валют к рублю за последние 10 лет и сообщит вам следующее:

20 млн рублей в 2010 по курсу 29 = 689 655 долларов
15 млн рублей в 2015 по курсу 64 = 234 375 долларов

За пять лет потеряли 66%. Тоже не очень хорошо.

3. Средняя риэлторская комиссия на оформление сделки выросла за пять лет с 5% до 10% от стоимости объекта.

То есть, если вы приобрели недвижимость в январе 2015 за 1 млн долларов, то вы потратили 1.1 млн долларов. Если вы продали эту недвижимость в июле 2015 года, то вы получили на руки 450 тыс долларов. Таким образом, вы потеряли 650 тыс долларов чистыми, то есть ваша доходность за полгода составила минус 60%.

Если же вы приобрели объект в 2010 году и продали его в 2015, то с учетом комиссий вы потеряли 71% в долларах.

И это, даже не учитывая налогов и расходов, которые вы будете нести ежемесячно на обслуживание и содержание своей недвижимости.

Почему мы столько теряем на этой долбанной недвижимости?! - в панике закричите вы, - Это же должен быть самый надежный актив!!! Скажи нам, консультант!!!

Консультант выдержит паузу. Потом предложит угостить вас угандским чаем, доставленным накануне спецрейсом из Африки. Подождет, пока вы успокоитесь, и в очередной раз тезисно озвучит вам то, чему его учили в лучших университетах мира на программах MBA:

1. Недвижимость всегда растет медленнее экономики страны, в которой она расположена.

2. Даже если недвижимость росла бы на величину ВВП, инвестиции в нее были бы убыточны из-за наличия комиссий, связанных с оформлением сделок, и расходами на содержание недвижимости в пригодном виде.

3. Недвижимость - один из самых неликвидных активов. Чтобы продать объект по цене, хоть немного приближенной к рыночной, порой необходимо ждать несколько месяцев, а то и лет.

Это какой-то ужас, консультант!!! Почему нам никто об этом раньше не говорил?!, - в ярости заорете вы, - Почему нам этого не сказали?!

Консультант спокойно сделает глоток ароматного чая, медленно поправит запонку на левом манжете и продолжит образовывать вас:

На рынке недвижимости зарабатывают лишь следующие игроки:

1. Застройщики, которые продают объект по цене, превышающей расходы на строительство.

2. Риэлторы, которые зарабатывают на дезинформации продавцов и покупателей.

3. Банки, которые фактически безрисково для себя кредитуют одержимых идеей владеть собственным жильем, зомбированных покупателей по ставке, значительно выше рыночной.

Потом консультант сделает очередную паузу. Незаметно для вас заглянет в свой смартфон, поставит пару лайков симпатичным девушками в инстаграме, ответит на комплимент очередной красотки по поводу его нового видео-клипа, снятого на прошлых выходных и выложенного накануне на его страничке в фейсбуке, и продолжит:

Для сравнения, если бы вы инвестировали в 2010 году ваш миллион долларов не в недвижимость, а в долг крупного надежного российского банка с прекрасными кредитными метриками, то в 2015 году вы получили бы, как минимум, 1 925 400 долларов.

То есть, инвестировав 1 миллион долларов в простой профессиональный долговой инструмент, вместо недвижимости, вы стали бы богаче, как минимум, на 1 635 400 долларов США.

Вот вам деньги из воздуха, господа. Никаких секретов, только простейшая математика.